성수4지구 롯데건설 확정…르엘 S70 분양가·분담금이 진짜 핵심인 이유

 

 

2026년 7월 5일 기준 · 성수4지구 시공사 선정 총회 및 주요 매체 보도 종합 정리

성수4지구 롯데건설 확정…르엘 S70 분양가·분담금이 진짜 핵심인 이유

성수4지구 시공사로 롯데건설이 최종 선정되며 '성수 르엘 S70'에 대한 관심이 커지고 있습니다. 투표 결과, 조합원 분담금, 토지거래허가구역, 성수1·2·3지구 비교, 매수 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다.

성수4지구 재개발 시공사 선정 총회 현장(2026.7.5, 서울 강남구 역삼동). 성수 르엘 S70은 롯데건설이 제안한 하이엔드 단지명입니다.

성수4지구 롯데건설 선정 소식을 보고 여기까지 오셨다면
아마 "성수 집값이 또 오르나?", "르엘 S70 분양가는 얼마?", "조합원 분담금은 얼마나 더 내야 하나?", "지금 사도 되는 건가?"가 제일 궁금하실 겁니다.

결론부터 말하면
이번 선정은 단순한 건설사 수주 뉴스가 아닙니다. 한강변 초고층 재개발, 하이엔드 브랜드 르엘, 토지거래허가구역, 성수전략정비구역 후속 지구 경쟁까지 동시에 걸린 사건입니다.

다만 "무조건 오른다"로 단정하면 위험합니다. 시공사는 정해졌지만 사업시행계획, 조합원 분양, 관리처분, 이주, 착공까지 아직 여러 단계가 남아 있습니다. 이 글에서는 정확한 투표 결과, 분담금 변수, 토지거래허가구역, 성수1~4지구 비교, 매수 체크리스트까지 최신 보도를 기준으로 정리했습니다.

핵심 요약

성수4지구 시공사는 롯데건설로 확정됐습니다. (조합원 620명 참여, 롯데 449표 · 대우 169표 · 무효 2표)

단지명은 하이엔드 브랜드를 적용한 성수 르엘 S70이 제안됐습니다.

성수전략정비구역은 2027년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 재지정된 상태입니다.

집값 영향은 크지만, 실제 수익성은 분양가·조합원 분담금·사업 속도를 같이 봐야 합니다.

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성수4지구 롯데건설 선정, 정확히 뭐가 확정됐나요?

성수4지구 재개발 시공사는 롯데건설로 확정됐습니다. 2026년 7월 5일 오후 서울 강남구 역삼동에서 열린 성수4지구 재개발조합 시공자 선정 총회에서 롯데건설이 대우건설을 제치고 시공권을 가져갔습니다.

조합원은 총 753명이며, 이 중 604명이 총회 현장에 참석했습니다. 위임 등을 포함해 실제 투표에 참여한 조합원은 총 620명이었고, 개표 결과 롯데건설이 449표, 대우건설이 169표, 무효표가 2표였습니다. 득표율로 보면 롯데건설이 약 72%대 지지를 받은 셈입니다.

※ 투표 수치는 매체별로 166표/169표 등 일부 차이가 보도됐으나, 총 참여인원(620명) 및 무효표(2표)와 합산이 맞는 수치를 기준으로 정리했습니다. 정확한 최종 수치는 조합 공식 발표 기준으로 재확인이 필요합니다.

여기서 중요한 건 단순히 "롯데가 이겼다"가 아닙니다. 성수4지구는 성수전략정비구역 안에서도 한강 조망성과 초고층 개발 가능성이 같이 묶인 핵심 사업지라는 점입니다. 이번 대결은 2022년 한남2구역(대우건설 승리, 득표율 53.9%) 이후 약 3년 반 만에 벌어진 두 회사의 리턴매치이기도 합니다.

구분	내용
사업명	성수전략정비구역 제4지구 주택재개발정비사업
위치	서울 성동구 성수동 일대 (정비구역 면적 약 89,828㎡)
시공사	롯데건설
제안 단지명	성수 르엘 S70
규모	지하 6층~지상 최고 64층, 10개 동, 약 1,439가구
조합 예정 공사비	약 1조3,628억 원 (3.3㎡당 약 1,140만 원)
롯데건설 제안 공사비	약 1조3,099억 원 (3.3㎡당 약 1,017만 원)

💡 정리하면, 성수4지구는 "시공사 선정 완료"가 아니라 "성수 한강변 대장급 재개발이 본격적으로 다음 단계에 들어갔다"로 봐야 합니다.

성수 르엘 S70, 설계는 어떻게 구성됐나요?

성수 르엘 S70은 롯데건설이 성수4지구에 제안한 하이엔드 단지명입니다. 설계에는 프리츠커상 수상 건축가 데이비드 치퍼필드가 설립한 DCA, 롯데월드타워 초고층 구조설계에 참여한 LERA, 글로벌 호텔 인테리어 설계사 HBA, 겐슬러 등 해외 전문가들이 참여했습니다.

롯데건설은 이를 '6세대 하이퍼엔드' 단지로 소개하며, 최고 249m 높이의 트리니티 타워, 95m 길이의 미디어 파사드, 317m 규모의 메가게이트, 자유의 여신상을 모티브로 한 '빛의 크라운' 등을 제안했습니다. 초고층 시공 경험은 롯데월드타워·시그니엘 준공 실적을 근거로 강조됐습니다.

검색자가 실제로 궁금해할 질문

성수 르엘 S70 분양가는 얼마일까?

조합원 분담금은 얼마나 늘어날까?

토지거래허가구역이라 지금 매수가 가능한가?

성수1·2·3지구와 비교하면 어떤가?

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대우건설이 아니라 롯데건설이 선택된 이유는 뭘까요?

조합원들은 브랜드 이름만 본 게 아닙니다. 두 회사는 완전히 다른 전략으로 표심을 공략했습니다.

비교 항목	롯데건설	대우건설
핵심 컨셉	성수 르엘 S70, 6세대 하이퍼엔드	온리 원 성수
설계 협업	데이비드 치퍼필드(DCA), LERA, HBA, 겐슬러	리처드 마이어, 한강 접면 520m 활용 설계
금융 조건	사업비 전액 확정형 책임 조달 강조	CD금리 -0.5% 저금리 조건 제시
미분양 매입 조건	최초 일반분양가 기준 매입	최초 분양가·준공 시 감정가·평당 1.5억 원 중 최고가 적용
내세운 강점	롯데월드타워 초고층 기술력, 사업 불확실성 제거	전 가구 대형 평형·포켓테라스, 안정적 재무구조

참고로 이번 수주전은 순탄하게 진행되지 않았습니다. 올해 2월 첫 입찰이 홍보 지침 위반과 절차 문제로 무효 처리됐고, 재입찰 과정에서도 롯데건설의 이주비 보장 조건이 입찰지침 위반 논란에 휩싸이는 등 진통을 겪은 뒤 오늘 총회로 마무리됐습니다.

💡 정리하면, 이번 결과는 "브랜드 싸움"이면서 동시에 "누가 더 확실하고 빠르게 사업을 완성할 수 있느냐"에 대한 조합원들의 판단이었습니다.

성수4지구 조합원 분담금이 중요한 이유

지금 이 글의 제목에 '분담금'을 넣은 이유가 여기 있습니다. 공사비가 1조3,000억 원대라는 사실은 단순히 단지가 고급화된다는 의미만이 아닙니다.

하이엔드 설계, 초고층 구조, 해외 설계사 협업, 커뮤니티 특화, 금융 비용이 커질수록 조합원 분담금도 함께 늘어날 수 있습니다. 조합이 제시한 예정가(3.3㎡당 약 1,140만 원)보다 롯데건설의 제안 공사비(3.3㎡당 약 1,017만 원)가 다소 낮게 책정된 점은 긍정적이지만, 최종 공사비는 사업시행계획과 관리처분 단계에서 다시 조정될 수 있습니다.

결국 성수4지구의 진짜 수익성은 '입주 후 시세'보다 '내가 추가로 부담해야 하는 금액(분담금)'에서 갈릴 가능성이 큽니다. 분담금은 종전자산가액(내 땅·건물 평가액)과 조합원 분양가의 차이로 결정되며, 이 숫자는 관리처분계획 인가 단계에서 구체화됩니다.

성수4지구는 토지거래허가구역인가요?

네, 성수전략정비구역 전체가 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다. 서울시는 2026년 4월 도시계획위원회에서 압구정·여의도·목동·성수 등 약 4.6㎢를 토지거래허가구역으로 재지정했고, 규제 기간은 2027년 4월 26일까지입니다.

토지거래허가구역에서는 주거지역 기준 6㎡를 초과하는 지분 거래 시 구청장 허가를 받아야 하며, 아파트는 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 즉, 전세를 끼고 매수하는 '갭투자' 방식은 불가능합니다.

투자 전 반드시 확인할 것

성수4지구를 볼 때는 자금이 있다고 바로 매수할 수 있는 구조가 아니라는 점을 먼저 확인해야 합니다. 실거주 요건, 허가 절차, 대출 가능 여부가 매수 판단에 직접 영향을 줍니다.

성수4지구 분양가는 얼마나 될까요?

현재 성수4지구 일반분양가는 확정되지 않았습니다. 지금 특정 평당가를 단정하는 것은 위험합니다. 다만 분양가 윤곽을 좌우할 변수는 이미 어느 정도 드러나 있습니다.

분양가를 좌우할 핵심 변수 5가지

1. 최종 공사비가 얼마로 확정되는가

2. 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 얼마나 나는가

3. 일반분양 물량과 미분양 매입 조건이 어떻게 적용되는가

4. 분양가상한제 등 정비사업 규제가 어떻게 적용되는가

5. 관리처분 및 착공 시점의 성수·한강변 신축 시세가 어디까지 형성되는가

"공사비가 높다 = 무조건 분양가가 높다"는 절반만 맞는 말입니다. 실제로는 조합원 분담금, 일반분양 물량, 금융비용, 사업 지연 여부, 규제 환경이 함께 움직입니다. 따라서 지금은 특정 숫자를 단정하기보다 "관리처분계획 전후로 숫자가 구체화된다"고 보는 게 안전합니다.

성수1·2·3·4지구, 어떻게 다른가요?

이 글이 성수4지구 단독으로 끝나면 절반만 본 것입니다. 성수전략정비구역은 총 4개 지구로 나뉘어 있고, 지구별로 진행 속도와 시공사 구도가 다릅니다.

구분	현재 핵심 포인트	투자자 관점
성수1지구	GS건설 단독 입찰 후 수의계약 체결(2026.4), '리베니크 자이' 제안, 최고 65층 추진	4지구 대비 진행 속도가 빠른 편
성수2지구	새 집행부 출범 이후 시공사 선정 절차 재개, IPARK현대산업개발 등 관심	아직 초기 단계, 향후 경쟁 구도 주목
성수3지구	삼성물산이 대형 건설사 중 유일하게 입찰, 유력 후보로 거론	4개 지구 중 최대 규모(최고 69층, 약 3,019가구) 상징성
성수4지구	롯데건설 선정 완료, 성수 르엘 S70	4개 지구 중 가장 먼저 시공사 선정을 마쳐 후속 지구의 '가늠자' 역할

📌 정비업계에서는 성수4지구 결과가 성수전략정비구역 전체 분위기를 좌우할 것으로 보고 있습니다. 성수2·3지구 시공사 선정 과정에서도 비슷한 흐름이 재현될 가능성이 있습니다.

성수4지구가 성수 집값에 미칠 영향은?

단기적으로는 성수동 재개발 기대감을 다시 키우는 재료가 될 가능성이 큽니다. 시공사 선정은 정비사업에서 불확실성 하나가 제거되는 단계이기 때문입니다.

다만 여기서 바로 매수 판단으로 연결하면 위험합니다. 부동산은 기사 하나로 움직이지 않고, 금리·대출 규제·세금·토지거래허가구역 여부·실제 거래량이 함께 움직입니다.

집값 영향은 이렇게 나눠봐야 합니다

단기: 성수4지구·성수동 재개발 검색량과 관심 증가

중기: 사업시행계획, 조합원 분양, 관리처분 단계에서 가격 기대감 반영

장기: 실제 착공·입주 시점(현재 계획상 2031년 착공 예정)에 한강변 신축 희소성이 가격에 반영

성수4지구 진행 단계

① 통합심의 통과 ② 시공사 선정 ✔ ③ 사업시행계획(8월 목표) ④ 조합원 분양(연내 목표) ⑤ 관리처분계획 ⑥ 이주·철거 ⑦ 착공(2031년 예정)

성수4지구 지금 매수해도 될까? 체크리스트 6가지

성수4지구 뉴스가 크다고 해서 지금 무리하게 따라가는 건 위험합니다. 매수를 고민한다면 아래 6가지는 반드시 짚어봐야 합니다.

✅ 1. 토지거래허가 가능 여부 — 면적 기준 초과 시 구청장 허가 필요

✅ 2. 실거주 가능 여부 — 허가구역 내 아파트는 2년 실거주 의무

✅ 3. 종전자산가액 — 내 자산이 얼마로 평가되는지가 분담금의 출발점

✅ 4. 예상 분담금 — 공사비 최종 확정 전까지는 유동적

✅ 5. 사업 지연 가능성 — 인허가·조합 내부 갈등·공사비 재협상 리스크

✅ 6. 대출·세금·금리 부담 — 장기 보유에 따른 비용을 감당할 수 있는지

항목	확인 필요성
토지거래허가	매수 가능 여부에 직접 영향
조합원 분담금	실제 수익률을 결정하는 핵심 변수
사업시행계획	단지 규모·설계가 구체화되는 단계
관리처분계획	분양가·권리가액·분담금 윤곽이 잡힘
금리·대출	장기 보유 비용을 결정
일반분양 물량	사업성 판단의 핵심 지표

직접 정리해보니, 핵심은 '랜드마크'보다 '비용'이었습니다

처음에는 성수4지구 뉴스를 보고 "성수 한강변에 르엘이면 끝난 거 아닌가?"라는 생각부터 들었습니다. 64층, 한강뷰, 하이엔드 브랜드, 성수동이라는 단어가 붙으면 누구라도 그렇게 느낄 수밖에 없습니다.

그런데 숫자를 다시 보니 핵심은 조금 달랐습니다. 공사비가 1조 원을 훌쩍 넘는 대형 사업이고, 초고층·하이엔드 설계가 들어가면 비용 부담도 같이 커집니다. 즉, 멋진 단지가 되는 것과 조합원에게 유리한 사업이 되는 것은 같은 말이 아닙니다.

그래서 이 뉴스는 "성수4지구 대박"으로만 보면 반쪽짜리입니다. 진짜 봐야 할 건 앞으로 나올 조합원 분양가, 일반분양 물량, 분담금, 사업 일정입니다. 이 네 가지가 확인돼야 성수4지구의 진짜 가치가 보입니다.

성수4지구 앞으로 일정은 어떻게 되나요?

성수4지구는 시공사 선정을 마친 뒤 후속 인허가와 조합원 분양 단계로 넘어갈 예정입니다. 보도에 따르면 조합은 8월 사업시행계획 총회와 연내 조합원 분양을 목표로 사업을 추진할 계획이며, 앞서 2월 통합심의를 통과한 상태입니다. 위키 기준 정보로는 사업시행인가와 관리처분계획인가를 거쳐 2031년 착공이 예정돼 있습니다.

다만 정비사업 일정은 언제든 바뀔 수 있습니다. 인허가, 조합 내부 의사결정, 공사비 협의, 금융 조건, 시장 상황에 따라 지연될 수 있기 때문입니다.

단계	좋은 신호	나쁜 신호
사업시행계획	계획대로 8월 총회 진행	인허가 지연
조합원 분양	분양가 수용 분위기	분담금 갈등
관리처분	이견 적음	소송·이의신청
이주	순조로운 이주율	이주비 갈등
착공	금융 조달 완료	공사비 재협상

📌 지금은 "시공사 확정" 단계입니다. 다음으로 봐야 할 건 사업시행계획 총회, 조합원 분양가, 분담금 구체화입니다.

성수4지구 FAQ

성수4지구 시공사는 어디인가요?

성수4지구 시공사는 롯데건설입니다. 2026년 7월 5일 열린 시공사 선정 총회에서 롯데건설이 대우건설을 제치고 선정됐습니다.

성수 르엘 S70은 확정된 이름인가요?

현재는 롯데건설이 제안한 단지명으로 알려져 있습니다. 향후 사업 진행 과정에서 최종 단지명은 변경될 가능성도 있습니다.

성수4지구는 몇 층으로 지어지나요?

현재 알려진 계획은 지하 6층~지상 최고 64층 규모입니다. 공동주택은 약 1,439가구 규모로 추진됩니다.

성수4지구 분양가는 확정됐나요?

아직 일반분양가는 확정되지 않았습니다. 공사비, 조합원 분양가, 일반분양 물량, 규제 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

성수4지구 일반분양은 언제인가요?

아직 일반분양 일정은 확정됐다고 보기 어렵습니다. 먼저 사업시행계획, 조합원 분양, 관리처분 등 절차가 진행돼야 합니다.

이번 선정이 성수 집값에 영향을 줄까요?

관심과 기대감에는 영향을 줄 가능성이 큽니다. 다만 실제 가격은 금리, 대출 규제, 거래량, 사업 속도까지 같이 봐야 합니다.

대우건설은 왜 졌나요?

단정하기는 어렵지만, 롯데건설의 르엘 브랜드와 해외 설계진, 확정형 금융 조건, 초고층 시공 경험 등이 조합원 표심에 더 크게 작용한 것으로 볼 수 있습니다.

성수4지구는 토지거래허가구역인가요?

네, 성수전략정비구역 전체가 토지거래허가구역으로 지정돼 있으며 규제 기간은 2027년 4월 26일까지입니다. 매수 전 허가 요건과 실거주 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

성수4지구 조합원 분담금은 확정됐나요?

아직 최종 확정됐다고 보기 어렵습니다. 관리처분계획 단계에서 종전자산가액, 조합원 분양가, 일반분양가, 공사비 등이 더 구체화됩니다.

성수4지구와 성수1·2·3지구 중 어디가 가장 좋나요?

단순 비교는 어렵습니다. 사업 속도, 위치, 한강 조망, 시공사, 분담금, 일반분양 물량을 함께 봐야 하며 각 지구마다 진행 속도와 리스크가 다릅니다.

성수4지구 지금 투자해도 될까요?

이 글은 투자 권유가 아닙니다. 성수4지구는 기대감이 큰 사업지지만, 토지거래허가구역 여부, 조합원 분담금, 사업 지연 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

최종 판단

성수4지구 롯데건설 선정은 성수동 재개발 시장에서 큰 사건입니다. 성수 르엘 S70이라는 하이엔드 단지명, 한강변 초고층 개발, 1조3천억 원대 공사비, 대우건설과의 리턴매치까지 검색자가 반응할 요소가 많습니다.

하지만 이 뉴스의 핵심은 "르엘이 들어온다"가 아니라 "앞으로 분담금과 분양가가 얼마로 확정되느냐"입니다. 성수4지구는 성수동의 미래 가치를 보여주는 상징적인 사업지지만, 투자 관점에서는 기대감보다 숫자가 중요합니다.

지금은 시공사 선정 결과보다 다음 단계인 사업시행계획, 조합원 분양가, 관리처분계획을 더 집중해서 봐야 할 시점입니다. 저도 이런 대형 정비사업 뉴스는 한 번 보고 넘기지 않습니다. 시공사 선정 다음에는 꼭 조합원 분양가와 분담금 흐름을 다시 확인하게 되더라고요.

※ 본문은 2026년 7월 5일 기준 파이낸셜뉴스, 서울경제, 뉴스핌, 아주경제, 위클리한국주택경제, 머니투데이, 주간한국, 나무위키 등의 보도를 종합해 정리했습니다.

※ 투표 수치, 위치, 가구 수 등 일부 항목은 매체별로 미세한 차이가 있어 다수 보도가 일치하는 수치를 우선 반영했습니다. 정확한 최종 수치는 조합 공식 자료 확인이 필요합니다.

※ 분양가, 일반분양 일정, 조합원 분담금 등은 향후 조합과 인허가 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

※ 투자 판단은 반드시 본인의 자금 상황, 대출 가능 여부, 세금, 리스크를 함께 검토해야 합니다.